Стремительный рост цен на недвижимость в центре Афин

Рынок недвижимости сталкивается с беспрецедентным, почти насильственным, ростом цен как на продажу, так и на аренду жилья. После почти 10-летнего спада и снижения стоимости недвижимости её владельцы, похоже, готовы в течение года возместить большую часть, понесённых ими в отношении своей собственности убытков, не только из-за глубокого многолетнего падения цен, но и, как следствие, из-за попадания в своеобразную долговременную «ловушку», когда они не могли найти покупателей.

Однако же, в конце второго квартала этого года, как показывают результаты обработки данных составленного сетью недвижимости Spitogatos (www.spitogatos.gr) индекса цен, средняя запрашиваемая цена продажи квартиры в центре Афин, показывает рост по сравнению с аналогичным периодом 2018 года на 1522 €/м², или на 31%. Немалый подъём запрашиваемых цен на 18,2% зарегистрирован и в Пирее, где в настоящее время они достигли 1346 €/м². В то же время в южных пригородах Афин рост составляет 13,3% – до 2530 €/м².

Показателем чрезмерных требований и ожиданий владельцев недвижимости в центре Афин является то, что здесь сегодня сформировалась средняя цена продажи на существенно более высоком уровне, чем в восточных пригородах Афин (Геракас, Паллини, Пэяния, Глика Нера, Неа Макри, Марафон и др.). В целом же по стране средняя запрашиваемая цена в настоящее время составляет 1474 €/м², что на 7,2% больше, чем в соответствующем периоде прошлого года.

В случае с центральными Афинами спрос на покупку квартир в течение последних двух или трёх лет заметно подпитывался иностранными покупателями. Большинством этих людей управляют мотивы выгодных инвестиций, и, даже не имея неограниченного бюджета, они приобретают недвижимость, рассчитывая, в основном, на будущую доходность при перепродаже. Таким образом, скорость покупки имеет определяющее значение: чем больше вырастет рыночная цена, тем ниже будущая прибыль от перепродажи.

Кроме того, риэлтеры подмечают и другую парадоксальную особенность сложившейся ситуации, состоящую в том, что наблюдающийся сегодня стремительный подъём цен на 30% и выше произошёл всего за год, тогда как во время затяжного финансового кризиса потребовалось не менее семи–восьми лет, чтобы стоимость квартир в центре Афин упала на 40%–50%. Специалисты предупреждают, что такие резкие колебания являются показателем «незрелости» рынка недвижимости, сдерживающим, в конечном итоге, прибытие ещё большего количества инвесторов.

В любом случае, меркантильная психология собственников недвижимости отчасти оправдана цифрами последних доступных данных Банка Греции, которые в первой половине этого года показали увеличение притока иностранного капитала на рынок недвижимости на 94,6%. Учитывая тот же темп, вполне вероятно, что к концу 2019 года окончательная цифра может составить 2,5 млрд евро, что примерно в десять раз выше, чем в начале десятилетия, когда риск выхода из еврозоны был на пике. В 2018 году в страну прибыло 1,3 млрд евро для закупок и инвестиций на рынке недвижимости, тогда как в 2017 году эта цифра, по оценкам, едва достигала 500 млн евро.

Такое увеличение связано, в первую очередь, с популярностью программы «Золотая виза», которая предназначена для не-граждан ЕС, а также с появлением схемы краткосрочной аренды, позволяющей инвесторам на рынке жилья использовать свою недвижимость. На сегодняшний день более 4500 видов на жительство было выдано инвесторам из не входящих в ЕС стран. (минимальные инвестиции составляют 250 000 евро), причем 75% из них связаны с покупками недвижимости в районах так называемого «Бассейна Аттики». При условии, что намерения правительства по дальнейшему совершенствованию программы приобретения греческого гражданства за инвестиции осуществятся, очевидно, что интерес к ней возрастёт, даже при ежегодном потолке в 200 паспортов (с минимальным инвестиционным лимитом в 2 млн евро).

Аналогичное «инфляционное» давление зафиксировано также и в секторе аренды жилья с общим ростом по стране относительно второго квартала 2018 года до 6,88 €/м², или +9,4%. В центре Афин подъём цен достигает 10,2%, до 9,52 €/м², что выше, чем, к примеру, в северных пригородах и делает их недоступными даже для многих греков. Это подтверждают профессионалы отрасли, заявляющие, что постепенно центр города, и, в особенности, окрестности вблизи туристических достопримечательностей, вскоре станут «туристическими анклавами», с недвижимостью, предназначенной исключительно для людей из-за рубежа. Единственный район, который пока ещё стоит дороже, – это южные курортные пригороды Аттики, где средняя цена составляет 10,5 €/м², что на 5% больше, чем в прошлом году.

Стоит отметить также, что с 2011 по 2015 год арендные ставки по стране снизились в среднем на 40%. Тогда это компенсировало зафиксированный в период с 2000 по конец 2010 года их рост на 43%. Сегодня, похоже, наблюдается попытка быстрого возврата цен к докризисному уровню.

3 миллиона объявлений под рентгеном

Индекс цен Spitogatos Property Index поступает из базы данных сети, где зарегистрировано более трех миллионов объявлений.

Для его формирования используются специализированные системы обработки и анализа, которые дают четкую картину колебаний цен с 2011 года по сегодняшний день как в сфере продаж, так и в аренде на каждый тип недвижимости, в каждом районе страны.

По словам генерального директора компании Димитриса Мелахрино, «мы запустили индекс, чтобы помочь пользователям нашей платформы планировать необходимые действия и принимать решения о своей недвижимости, определяя наиболее подходящее время для инвестирования, и представляя себе не только «общую картину», но и показатели в более широкой области, представляющей для них интерес».

Стоит отметить, что данные индекса обновляются ежемесячно. Если быть точным, дубликаты объявлений автоматически распознаются на 95%, а крайние значения (например, цена, площадь) удаляются, чтобы сделать картину более репрезентативной для каждого региона.

Spitogatos.gr с 2014 года является частью Real Web Group, которая контролирует, среди прочего, Immobiliare.it, сайт недвижимости номер один в Италии.

По материалам «Η Καθημερινη»